부동산 경매란 말 그대로 법원에서 진행하는 공개경쟁입찰입니다. 이 과정에서 채무자(돈을 빌린 사람)에게 돈을 빌려준 채권자가 자신의 권리를 행사하기 위해 물건을 매각하는 것이죠. 따라서 낙찰자는 해당 부동산을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 그만큼 위험부담도 크기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 특히나 최근 정부에서는 집값 안정화를 위해 대출규제 등 다양한 정책을 펼치고 있고, 이로 인해 내집마련이 점점 어려워지고 있죠. 이러한 상황에서 많은 사람들이 관심을 가지는 분야가 바로 부동산 경매입니다. 이번 포스팅에서는 부동산 경매 절차 및 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
부동산 경매절차는 어떻게 되나요?
먼저 입찰 공고문을 보고 응찰하고자 하는 물건을 선택합니다. 이후 최저매각가격의 10%인 보증금을 준비해서 정해진 기일에 맞춰 법원에 방문하면 됩니다. 이때 신분증과 도장 그리고 입찰보증금을 지참해야 하는데요, 만약 대리인이 참석한다면 위임장과 인감증명서 역시 구비해야 합니다. 또한 서류작성 후 제출 시 봉투 겉면에 사건번호와 이름을 기재해야 하며, 이를 토대로 개찰이 이루어집니다. 유찰될 경우 다음기일에 다시 한 번 동일한 조건으로 경매가 진행되며, 두 번째에서도 유찰된다면 감정가의 70% 금액으로 저감됩니다. 이렇게 세 차례 이상 유찰되는 경우엔 재감정평가를 실시하며, 평가액이 최초금액보다 높은 경우에만 새로운 주인을 찾게 됩니다.
권리분석이란 무엇인가요?
일반적으로 부동산 경매물건 분석이라 하면 ‘권리분석’을 의미합니다. 등기부등본상 근저당권, 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등 각종 권리관계를 파악하는 것이지요. 물론 모든 사항을 다 알아야 하는 것은 아닙니다. 임차인현황조사서 또는 현황조사보고서 상 전입세대열람내역상의 세대주와의 관계확인만으로 대항력 여부를 판단할 수 있으며, 현장답사를 통해 직접 거주여부를 확인함으로써 명도대상인지 아닌지를 알 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 상의 소액임차인 요건 충족 여부라든지 유치권 성립요건 검토 등 특수한 사안에 대한 부분은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
명도소송이란 무엇인가요?
낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 소유자나 세입자로부터 강제로 퇴거시키기 위해서는 인도명령신청제도를 이용하거나 명도소송을 제기해야 합니다. 인도명령 신청기간은 잔금납부일로부터 6개월 이내이며, 기간 경과시 명도소송을 해야 하므로 유의해야 합니다. 그러나 이미 대금을 납부했는데도 불구하고 계속해서 이사비를 요구하면서 나가지 않는 경우라면 부득이 소송을 통해서 해결해야 합니다.
