해외부동산투자라고 하면 많은 사람들이 위험하다는 인식을 가지고 있다. 하지만 최근 몇 년간 부동산 투자자들을 대상으로 조사한 결과 약 70% 이상이 향후 10년 내에 해외부동산 시장에 관심을 가질 것이라고 응답했다. 특히 미국과 캐나다 등 북미지역에서의 수요가 높은 것으로 나타났다. 이처럼 국내시장과는 다른 매력을 가진 해외부동산 구입 시 주의해야 할 점 및 유의사항에 대해 알아보자.
해외부동산 취득시 자금출처조사대상인가요?
자금출처조사란 재산을 취득하거나 부채를 상환하였을 때 그 사람의 직업, 나이, 소득 및 재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 하여 출처를 제시하지 못하면 이를 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 말한다.
일반적으로 연령별ᆞ세대별로 일정금액 이상의 자산을 취득하거나 채무를 상환하면 자금출처조사를 받게 되는데, 구체적인 금액기준은 아래 표와 같다.
위 사례에서는 40세 미만인 자가 주택을 5억원(취득가액)에 취득하였으므로 원칙적으로는 자금출처조사대상이다. 그러나 위 자료만으로는 해당 주택의 취득자금 중 80%이상을 소명했다고 판단되므로 자금출처조사를 받지 않을 것으로 보인다.
외국환거래규정상 신고의무 위반사례는 어떤 것이 있나요?
우리나라 국민이 외국으로부터 부동산을 취득하고자 하는 경우에는 외국환거래규정 제7-10조에 따라 사전에 한국은행총재에게 신고하여야 한다. 다만, 1 거주자가 비거주자와 직접 또는 간접적인 방법으로 자본거래를 하고자 하는 경우 2 거주자가 비거주자로부터 금전대차계약을 체결하기 위하여 담보제공 목적으로 당해 거래당사자간 합의에 의하여 지정기관에 등록된 지급수단을 제공하려는 경우로서 동 지급수단등의 발행국 소재 금융기관과의 거래실적이 있거나 신용평가등급이 우수한 기관으로서 기획재정부장관이 인정하는 기관으로부터의 평가결과가 양호한 경우에는 사후에 보고할 수 있다.
또한 우리나라 국민이 외국법인 주식을 취득하려면 외국환거래규정 제7-11조에 따라 사전에 한국은행총재에게 신고하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사후에 보고할 수 있다.
첫째, 대한민국 정부나 지방자치단체가 설립한 법인이거나 국제기구가 소유하는 지분증권을 취득하는 경우
둘째, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조제5항에 따른 증권시장 밖에서 공모방법으로 취득하는 경우
셋째, 같은 조 제6항 단서에 따라 소액공모를 통하여 취득하는 경우
넷째, 기타 대통령령으로 정하는 경우
다섯째, 상기 규정에 불구하고 외화표시채권을 만기전 취득하는 경우로서 원화환율 변동위험을 회피하기 위한 환헤지목적으로 보유기간중 환율변동폭 이내에서 수시로 매매차익을 실현하면서 운용하는 경우
여섯째, 상기 규정에 불구하고 미화 100만불 상당액 이하의 채권을 만기전 취득하는 경우로서 원화가 부족하여 부득이하게 달러 이외의 통화로 표시된 채권을 취득하는 경우
일곱째, 상기 규정에 불구하고 기업구조조정촉진법에 의한 부실징후기업체 인수합병 관련 업무수행 과정에서 발생한 차입금상환용도로 차입자인 피인수회사의 주주가 특수관계인임을 입증하는 서류를 첨부하여 제출하는 경우
여덟째, 상기 규정에 불구하고 대외무역법에 의한 수출대금 수령 후 동일 물품을 수입하는 경우로서 관세환급금수령신고필증 사본을 제출하는 경우
아홉째, 상기 규정에 불구하고 수출입금융지원업무 수행과정에서 일시적으로 외환보유액이 감소함에 따라 기존 예치외화자산을 인출하여 매각하는 경우
열째, 상기 규정에 불구하고 국외이주비 송금절차 없이 재외동포재단 출연금 명목으로 송금액 전액을 현금으로 수취하는 경우
마지막으로 내국법인이 유상증자시에 신주발행가액이 액면가액 미만이거나 시가와의 차액이 3억원 이상인 경우에는 증자 전후 6월이내에 관할세무서장에게 통보하여야 한다.
해외부동산 처분시 양도소득세 과세여부는 어떻게 되나요?
국내에 1주택을 소유한 1세대가 해외소재 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판정한다. 따라서 세대전원이 출국한지 2년 이내에 양도시에만 적용된다. 또한 고가주택이라도 9억원까지는 비과세 된다. 단, 장기임대주택 요건을 충족한 임대주택을 제외한 나머지 주택이 모두 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ᆞ고시된 분당ᆞ일산ᆞ평촌ᆞ산본ᆞ중동 신도시 지역에 소재하는 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건을 충족하여야 한다.
지금까지 해외부동산 취득관련 주요내용에 대하여 살펴보았다. 앞에서도 언급했듯이 해외부동산 취득 절차는 비교적 간단하지만 세금문제는 매우 복잡하다. 그러므로 전문가와 상담을 통해서 진행하는 것이 바람직하다.
